שאלות ותשובות
אילו בטחונות אנחנו מעניקים לבעלי הדירות בפרויקטים?
הבטחונות שלנו כוללים:
- ערבות בנקאית בשווי דירת התמורה או במקרה של תמ"א 38/1 – ערבות ביצוע
- ערבות להבטחת דמי השכירות,
- ערבות להבטחת תשלומי מיסים
- ערבות להבטחת מחויבותנו לתיקונים בשנת הבדק
- ערבות להבטחת רישום בית משותף
במה שונה קידום פרויקט תמ"א 38 בתל אביב לעומת ערים אחרות?
בתל אביב קיימת וודאות תכנונית נוכח תכנית הרובעים המפורטת, בה ניתן לדעת מראש מה יהיו המגבלות וכן זכויות הבנייה. בתחומי העיר הלבנה, קיימות אף מגבלות נוספות שהמתכננים צריכים לפעול לפיהן. התהליך הסדור אותו מנהלת העירייה, מייצר תקנים ונהלים מאד מחמירים, וכן שלבים מאד מבוקרים וברורים בתהליך הרישוי, באופן כזה שהתכנית אותה מציעים היזמים – נבדקת פעמים רבות על ידי מספר רשויות, והנהנים מכך הם הדיירים. באזורים רבים בתל אביב, קיים אתגר לחפירת קומות מרתף, עקב הקרבה למי תהום. יזמים מנוסים יודעים לתכנן ואף להתמודד בצורה נכונה עם אתגר זה. בנוסף, הצפיפות והרחובות הצרים מייצרים אתגר בשלבי הביצוע. עם זאת, התוצאה של בניין חדש בלב תל אביב, שווה ללא ספק את האתגרים.
איך אוכל לדעת אם בבניין שלי ניתן לקדם תמ"א 38?
הדרך הנכונה היא לפנות ליזם מנוסה, שביצע כבר מספר פרויקטי תמ"א 38/1 ו 38/2 ולבקש ממנו לבצע בדיקת היתכנות.
היזמים המנוסים יודעים לקחת בחשבון גם את גורמי התכנון וגם את המשמעויות התקציביות, ובמידה והבניין עומד בדרישות וגם בתנאי כדאיות – יחזרו לנציגי הבניין עם הצעה.
מהן הבדיקות שעליי לעשות לפני שאני בוחר יזם לפרויקט של התחדשות עירונית?
ללא ספק, הניסיון והמוניטין צריכים להיות בליבן של בדיקות אלו. יש לבקש תחילה מהיזם את רשימת הפרויקטים שהוא ביצע ואיכלס וכן את הפרויקטים הנמצאים בבנייה או בתהליך לקראת בנייה. אנחנו ממליצים לגשת ולראות את הפרויקטים הללו.
שנית, יש לדבר עם ממליצים, כלומר, עם דיירים מהבניינים בהם ביצע היזם פרויקטים. דיירים שאוכלסו כבר, הם ללא ספק הממליצים הטובים ביותר. חלק מהיזמים מעסיקים קבלנים לצורך הבנייה עצמה, וחלקם – מבצעים את פרויקט הבנייה בעצמם. יש יתרון גדול ליזם שהוא גם קבלן. חוסנו הכלכלי של היזם הוא גם פרמטר חשוב ביותר, שכן לא מומלץ "לתת את הבית שלנו" ליזם שלא יוכל לעמוד בעלויות הפרויקט. כמו כן, אנשי מקצוע מהתחום (עורכי דין, חברות ארגון דיירים וכולי), יכולים לקיים מכרז ולבדוק את כל הנקודות הנדרשות באופן מקצועי.
מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית?
צריך להבין שבסופו של דבר, צריך להגיע למצב בו 100% מבעלי הדירות מסכימים לבצע את הפרויקט. אולם, החוק מאפשר להתחיל ולקדם את התהליך כאשר יש רוב של ⅔ מבעלי הזכויות. העירייה תדון בתכנית ותבדוק אותה, אולם בבואה לתת היתרי בנייה, תדרוש מהיזם להגיע להסכמות עם בעלי הזכויות שלא תמכו בפרויקט בתחילתו.
מה קורה אם לא הושג רוב לקידום הפרויקט?
במידה ולא מושג רוב של לפחות ⅔ מבעלי הזכויות בבניין – היזם לא יוכל לקדם את הפרויקט מול העירייה, ולכן, רוב היזמים לא יתחילו בתהליכי התכנון המפורט, היום ותהליכים אלו מלווים בהוצאה כספית מאוד גבוהה.
במידה והרוב הדרוש של ⅔ לתחילת התהליך קיים, אולם אין תמיכה של 100% מבעלי הזכויות, היזם עשוי לקדם את התוכנית, בשאיפה שהדיירים "הסרבנים", ישתכנעו ויתמכו בפרויקט בהמשך הדרך. במידה ועומדים לקבל היתר בנייה, ועדיין יש דיירים "סרבנים", יוכלו היזם והדיירים התומכים להגיש תביעה לממונה על הבתים המשותפים, שיוכל לבדוק האם הסירוב מתקיים מסיבות נכונות או לא, ובכדי שיוכל להכריע בדבר קיומו של הפרויקט.
מהו משך הזמן שאורך תהליך התמ"א 38?
לאחר שהדיירים חותמים על ההסכם עם היזם, אורכים מספר חודשים עד שהיזם משלים את התכנון, מאשר אותו מול הדיירים ואוסף את החומרים הנדרשים לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה. התהליך העירייה לוקח גם הוא פרק זמן לא מבוטל, עד אשר מתקבל היתר בנייה. מקבלת היתר בנייה ועד לפינוי הבניין יחלפו עוד מספר חודשים, ואחריהם שוב, תקופה של מספר חודשים להשלמת כל האישורים להתחיל בביצוע. משך תהליך טיפוסי מתחילתו ועד סופו יעמוד על כן על כ-6-5 שנים.
למה לי לבחור דווקא בפז ברגר לפרויקט של התחדשות עירונית אצלי בבניין?
פז ברגר מתמחה בתכנון וביצוע פרויקטי תמ"א 38 במרכז תל אביב. במהלך השנים האחרונות, איכלסנו בהצלחה מאות משפחות בתל אביב ורמת גן, ואנחנו מצויים בכל רגע באמצע בנייה של מספר פרויקטים, ובהכנה ותכנון של מספר פרויקטים נוספים.
אנחנו חברת בוטיק, המנוהלת על ידי אנשים מאד מנוסים בתחום. הצוות שיפגוש אתכם בפגישה הראשונה, הוא בדיוק הצוות שיעבוד איתכם אישית לכל אורך הפרויקט, וגם לאחר מסירת הדירות. אין אצלנו עובדים זוטרים, ולא אנשי מכירות. זה אנחנו, השותפים והמנהלים, המבצעים את כל העבודה מתחילתה ועד סופה. בנוסף, היותנו חלק מקבוצת פז-בנייה, מקנה לנו את הביטחון להישענות על "קבלן – בית". אתם זוכים לעבוד עם חברת בוטיק, המעמידה יחס אישי לכל דייר, עם גב איתן של ניסיון ואיתנות מקצועית ופיננסית.
מה היתרונות והחסרונות של פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק (תמ"א 38/1)?
לא כל בניין יכול להיהרס ולהיבנות מחדש, ממספר סיבות, ולכן, בפרויקטים רבים עדיף לבצע חיזוק (תמ"א 38/1). בפרויקט תמ"א 38 חיזוק, הפעולה העיקרית הינה חיזוק מפני רעידות אדמה. בנוסף, הבניין כולו מחודש, מתווסף לו לובי חדיש וכן מעלית, והוא משופץ באזורים המשותפים. במקרים רבים, גרם המדרגות הקיים הוא צפוף ובחירת המעלית ושאר השטחים הנדרשים צריך להיעשות ביצירתיות, מקצועיות ומיומנות. בנוסף, ברוב הפרויקטים, ינסה היזם להגדיל את הדירות ולהוסיף להן שטחים ובין היתר – ממ"ד ומרפסת. בשל אילוצי תכנון, גם אם ניתן להוסיף ממ"ד ומרפסת – לעיתים המבנה הקיים של הבניין מייצר תוספת שאיננה אופטימלית לחלק מהדירות.
יצירתיות של אנשי התכנון וגמישות של היזם הכרחית כדי למצוא את הפתרון הנכון ביותר. אנחנו בפז ברגר, עושים מאמצים רבים להגיע לתכנון אופטימלי המתחשב במגבלות ובדרישות העירייה. חסרון מובהק נוסף, הוא היכולת להתגורר בבניין בתקופת העבודות. בשנים האחרונות נוצרה תופעה של "דיירי תמ"א 38", שממשיכים להתגורר בבניינים בהם מתבצעות עבודות בנייה. אנחנו בפז ברגר בחרנו בכיוון אחר. אצלנו – לא מתבצעות עבודות בנייה כאשר דיירים ממשיכים לגור בבניין, וזאת, כדי לשמור על רמת בטיחות גבוהה. אנחנו תמיד ננסה למצוא את הפתרון הנכון ביותר עבור הדיירים, ובהתאם ליכולת הפרויקט, אף לממן חלק או כל מעלות השכירות החלופית.
