תמ"א 38
מילת הקסם של עולם הנדל"ן
בעשורים האחרונים, צמד המילים התחדשות עירונית, הפך לשם דבר בענף הנדל"ן בישראל. היכולת של היזמים והקבלנים לשדרג משמעותית בנייני מגורים ישנים ורעועים, להוסיף להם מרחבים מוגנים, מרפסות ומעלית ולהגדיל את שטחם, וכל זה ללא עלות, קסם לרבים והביא אותם לרצות לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב, רמת גן, פתח תקווה, נתניה, בת ים ובערים רבות נוספות בישראל.
בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב, העירייה המקומית נתנה עדיפות לקידום של פרויקטים של חיזוק ועיבוי והריסה ובנייה, ברחבי העיר ובמיוחד בלב העיר, ברובעים 3,4,5,6.
לצד הצורך בחידוש מבנים והפיכתם נגישים ובטוחים, רואה עיריית תל אביב ערך עליון בשימור הצביון והאופי היחודי של מרכזה הפועם של העיר ולפיכך, העמידה תקנות והנחיות ברורות כיצד ניתן לחדש בניינים ישנים וכיצד ניתן לבנות חדשים במקומם. התקנות וההנחיות מונגשות לציבור הדיירים והיזמים כאוסף של תכניות מתאר, המגדירות ומבהירות את זכויות הבנייה בכל רובע. תכניות מתאר אלו מגדירות את כללי הבנייה והמגבלות שיחולו על דיירים ויזמים בבואם להקים פרויקט תמ"א 38 בתל אביב. מתוך סט ההנחיות והכללים שניסחה העירייה במסגרת תכנית הרובעים, ניתן למצוא: הגבלת גובה הבניין, שמירה על מרחק מוגדר בין קווי הבניין לקווי המגרש, מספר יחידות הדיור המירבי, תקני חנייה ברורים, הנחיות מדויקות לבניית מרפסות ועוד.
אבל בואו נחזור רגע לאחור, ונבין אילו 3 סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית קיימים היום בישראל:
תמ״א 38 חיזוק
חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים, מעלית, לובי מרווח, שיפוץ חיצוני ופנימי של השטחים הציבוריים ולעיתים אף תוספת חנייה
תמ"א 38 הריסה ובנייה
הריסת הבניין ובנייתו הריסה ובנייה מחדש לפי תקני בנייה חדישים, כולל ממ"ד וחנייה לכל דירה
פינוי בינוי
הריסת מתחם בניינים שלם, ובנייתו מחדש, תוך שינוי המתאר השכונתי
פז-ברגר מתחמחה בייזום, תכנון וביצוע פרויקטיי תמ"א 38 חיזוק ותמא 38 הריסה ובנייה.
האם כל בניין בתל אביב יכול לעבור פרויקט תמ"א 38?
התשובה היא לא. קיימים מספר תנאי סף, בלעדיהם לא ניתן ליזום פרויקט תמ"א 38 בכל הארץ:
- היתר הבנייה של הבניין ניתן לפני ה-1.1.1980
- שטח הבניין עולה על הגודל שהגדירה תכנית תמ"א 38
- מהנדס בניין קבע כי הבניינים אינם עמידים נגד רעידות אדמה ואינם נבנו בהתאם לתקן ישראלי 413, ולפיכך צפויים להינזק משמעותית בעת רעידת אדמה.
- קיים רוב בקרב בעלי הדירות לקידום הפרויקט, בהתאם לשיעורו שנקבע בחוק.
אילו מגבלות נוספות קיימות בתל אביב?
יש לשים לב, כי בשל תקנות הבנייה החדשות של עיריית תל אביב, ייתכן מצב בו הריסה של בניין קיים ובניית חדש במקומו – תגרום להקטנת שטח הבניין, היות והבניין הקיים אינו שומר על מרחק מקו המגרש כפי שמוגדר בתקנות החדשות. במצב כזה – הדירות המוצעות לדיירים עשויות להיות קטנות יותר, והדיירים יצטרכו להחליט האם הם ברצונם לקדם את הפרויקט בתנאים המוצעים להם.
מומלץ לדיירים לפנות ליזם אמין ובעל ניסיון בתכנון ובנייה של פרויקטי תמ"א 38 בתל אביב, כדי לבחון האם הבניין יכול לעמוד בתנאים ובתקנות של עיריית תל אביב לפרויקטי תמ"א 38.
מהם המאפיינים היחודיים של פרויקטיי תמ"א 38 בתל אביב?
תכנית הרובעים של תל אביב
בשנים האחרנות, פעלה עיריית תל אביב רבות, כדי לייצר וודאות תכנונית בכל הנוגע להתחדשות עירונית בלב העיר. בעוד שתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) עוברת שינויים רבים, ואף מיועדת לעצירה, ביטול או שינוי, פעלה תל אביב בנמרצות, בכדי להגדיר בצורה ברורה את זכויות הבנייה בהליכי התחדשות עירונית, וכן כדי לפשט את הליכי הרישוי בפרויקטים אלו.
במסגרת פעילות זו, קידמה העיר תחילה את תקנות הבנייה ברובעים 3 ו 4.
רובע 3 תל אביב נפרש בין רחוב אבן גבירול במזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בכיוון צפון, ורחוב בוגרשוב מדרום. בנוסף, רובע 3 כולל שטח נרחב מהעיר הלבנה, המוכרזת בתור אתר מורשת עולמי של אונסק"ו, כך שקיימת הגבלת גובה לבנייה באזור, וזכויות הבנייה ברובע זה מצומצמות אף יותר.
רובע 4 נפרש בשטח שבין רחוב אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך. רובע 4 הוא הרובע הבולט המרוויח מפרויקטים של תמ"א 38 בתכנית הרובעים, בעקבות זכויות הבנייה המוגדלות.
בנוסף, הופקדו זה מכבר, אך טרם אושרו, התקנות לרובעים 5 ו 6.
קירבה למי תהום
מרכז תל אביב נהנה מגישה נוחה לחוף הים, מה שמעניק לאזור יתרונות רבים, אולם מעמיד גם אתגרים הנדסיים לא פשוטים. בפרויקטיי תמ"א 38, ישאפו הן היזם והן בעלי הדירות, להוסיף חניות לדירות הקיימות ולדירות החדשות. בהיעדר שטחים מתאימים על פני הקרקע, פתרונות חנייה נוספים אפשריים על פי רוב, תוך כדי חפירת קומות מרתף מתחת לבניינים. אולם, בחלק גדול מהמקרים, חפירת מרתפי חנייה מתקרבת, או ממש חודרת לסביבת מי תהום. תכנון מקדים, יכולות ביצוע ובקרה מעולים וכן ניסיון מוקדם בהתמודדות עם אתגר הנדסי זה, הינם הכרחיים לביצוע אמין ומוצלח של הפרויקט.
ריבוי מבנים מסוכנים או מיושנים אליהם פנתה העירייה בדרישת שיפוץ
במצב שבו העירייה הכריזה על המבנה שלכם כמסוכן, או שמחלקת ההנדסה עומדת לעשות את זאת, קיים חלון זמנים קצר מאוד, בטרם תידרשו לבצע שיפוץ יסודי של הבניין. מצד אחד הכרזה על מבנה מסוכן היא סיבה מהותית לדאגה עבור הדיירים. מאידך, היא טריגר כדי להאיץ את האישורים של הפרויקט שלכם בעיריית תל אביב. הרי יש לזכור שבמקום לבצע חיזוק של היסודות, תוכלו מבלי להוציא כספים על חיזוק היסודות, לקדם פרויקט התחדשות עירונית וליהנות מבניין חדש בתוך מספר שנים.
נשמח לענות על כל שאלה
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
