נהוג לחשוב שבפרויקט תמ"א 38 – היזם עושה הכל עבור בעלי הדירות, ואילו הם מצידם לא נדרשים לדבר.
מבחינה כספית, יש בזה מן האמת, שכן היזם לוקח על עצמו את כל עלויות הפרויקט, כולל אפילו שכר דירה חלופי עבור הדיירים במהלך תקופת הבנייה.
אולם, יש מספר מהלכים שטוב אם הדיירים ינהלו, בבואם לבחור יזם לפרויקט תמ"א 38.
בחירת נציגות:
מאחר ויש הרבה אינטרקציה בין היזם לדיירים, על הדיירים לבחור נציגות המקובלת עליהם. תפקיד הנציגות הוא לנהל את הקשר עם היזם, עם עורך הדין ועם המפקח, בכדי לייעל את התקדמות הפרויקט. לנציגות אין את הסמכות לקבל החלטות שאופיין הוא כלכלי או מסחרי בשם הדיירים. כל ההחלטות בעלות אופי כלכלי יובאו לידיעתם והחלטת של כלל בעלי הדירות. כמו כן, הנציגות איננה רשאית לחתום בשמם של הדיירים על מסמכי התחייבות או על ההסכם. ההסכמה לביצוע הפרויקט ואחר כך החתימה על ההסכם עם היזם, ייעשו עם כל דייר בנפרד, וזאת כדי לשמור על זכות הקניין של כל דייר. נציגות יעילה מורכבת בדרך כלל משניים או שלושה נציגים. מומלץ (אך לא חובה), שבנציגות יהיה ייצוג גם לבעלי דירות שגם גרים בבניין.
כאשר יש בעלי זכויות לנכסים מסחריים (חנויות, משרדים וכו), מומלץ גם להם להיות מיוצגים בנציגות, אף שממילא, השיח איתם וכן כל סוגיית התמורות עם בעלי הנכסים המסחריים נעשית בתשומת לב מיוחדת ובאופן פרטני, היות וצרכיהם של בעלי הנכסים המסחריים שונים.
מתי כדאי לבחור נציגות דיירים: בשלב ההתחלתי, עוד לפני שפונים ליזמים בבקשה להצעות.
בחירת עו"ד דיירים:
היות ופרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט מורכב מבחינה חוזית וקניינית, חובה על הדיירים להיות מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם, שידאג לאינטרסים שלהם. מאד מומלץ לבחור עורך דין שהתנסה בייצוג דיירים בפרויקטיי התחדשות עירונית שהגיעו כבר לכלל סיום.
עורך הדין מטעם הדיירים, יקפיד לייצג את הדיירים כבר במשא ומתן על התמורות, ובעת עריכת הסכם ההתקשרות, יהיה אמון על הבטחת זכויותיהם של הדיירים בהתקשרות החוזית. עורך הדין יתן את דעתו ויציג את דרישותיו בנוגע לבטוחות שהיזם צריך להעמיד בפי הדיירים (דוגמת: ערבות בנקאית לפי חוק המכר לפי שווי דירת התמורה, ערבות לקיום התחייבויותיו לתשלום שכ"ד וכיו"ב), וכן יעמוד על ההגנות והתנאים המצטברים לקיום ההסכם על כל שלביו.
ככל והדיירים יקדימו לגייס עו"ד דיירים, הוא יוכל לסייע להם בניהול מכרז בין מספר יזמים. במקרים מסוימים, ידרוש היזם חתימה על זכות ראשונית להציע הצעה, בתמורה לזמן ולמשאבים שהוא משקיע בבדיקת הפרויקט (דרך מסמך הנקרא Non shop), וכדאי שעו"ד הדיירים יתן את אישורו גם לנוסח מסמך זה.
מתי כדאי לבחור עו"ד דיירים? בשלב התחלתי, לפני הפנייה ליזמים.
בחירת מפקח דיירים:
איש המקצוע הנוסף שצריך ללוות את הדיירים הוא מפקח בנייה.
תפקידו של המפקח נחלק ל 2 תקופות: האחת – בשלב המו"מ על החוזה, השנייה – בשלב ביצוע הפרויקט.
בשלב הראשון, המפקח מהווה את גורם המקצוע מטעם הדיירים לקביעת מפרט התמורה. בדיוק באופן בו כשרוכשים דירה חדשה מקבלן, אחד הנספחים הוא המפרט, גם בהסכם תמ"א 38 יש להסכים על מפרט כחלק מההסכם.
בפרויקטים מוצלחים, ישולב מפקח הדיירים כבר בשלב המו"מ עם היזמים, בכדי שיוכל להעמיד את דרישותיו, מטעם הדיירים.
מתי כדאי לבחור מפקח מטעם הדיירים? בסמוך לפנייה ליזמים, ולפני המו"מ המסחרי.
בחירה נכונה של נציגות דיירים, עו"ד דיירים ומפקח מטעם הדיירים – הינם תנאי להתנהלות נכונה בפרויקט תמ"א 38.
ב ה צ ל ח ה !!
