במסגרת תמ"א 38, קיימים שני מסלולים: חיזוק (הנקרא לעיתים גם תמ"א 38-1) והריסה ובנייה (הנקרא לעיתים גם תמ"א 38-2).
מה עדיף לנו, כבעלי דירות?
בפרויקט חיזוק – הבניין יחוזק בפני רעידות אדמה, וככל הניתן – יתווספו לדירות ממ"ד ומרפסת (אף שלא תמיד השטח מאפשר זאת). ברוב פרויקטי תמ"א 38 חיזוק – הדירות עצמן לא עוברות שיפוץ או חידוש למעט החלקים הקשורים לתוספות הבנייה עצמן. כמו כן – הבניין עצמו נותר ישן, אף שהחלקים הציבוריים מחודשים. במקרים רבים, תוספת הממ"ד והמרפסת – אינן אופטימליות מבחינת החיבור לדירה, היות והבניין לא תוכנן מלכתחילה לתוספת הזו.
פרויקט הריסה ובנייה לעומת זאת, דומה לרכישת דירה חדשה מקבלן, ולכן מבחינה הנדסית, פונקציונלית, אסתטית ותחזוקתית – עדיף לבעלי הדירות להיכנס לפרויקט של הריסה ובנייה.
מהן בכל זאת המורכביות של פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה בעיניהם של בעלי הדירות?
מבחינה חוזית, בפרויקט כזה, בעת פינוי הבניין, בעלי הדירות "מוכרים" את הדירות שברשותם ליזם ובתמורה, הם "רוכשים" מהיזם את דירת התמורה. במידה והיזם הסתבך בביצוע הפרויקט, הדיירים נותרים ללא בניין בנוי.
התמודדות עם חיסרון זה מתבצעת על ידי בחירה ביזם מנוסה ועם גב כלכלי כזה, בו הוא יכול להעמיד את כל הערבויות הנדרשות, כולל ערבות בנקאית בגובה שווי דירת התמורה.
חיסרון נוסף קשור לזכויות הבנייה בבניין החדש:
בניינים ישנים רבים ניבנו תוך כדי קבלת הקלות או אפילו חריגות בנייה, באופן שלא נשמר מרווח מספק בין קו הבניין לגבולות המגרש. כאשר מתכננים פרויקט הריסה ובנייה, זכויות הבנייה החדשות נלקחות מתוך תקנות הבנייה העדכניות באותה עיר (המנוסחות במסמך הנקרא תב"ע). במקרים מסוימים ניתן לראות כי בשל הדרישות העדכניות למרווח בין קו הבניין לקו המגרש – יקטן הבניין החדש בשטח ניכר, והקטנה זו בעצם תקטין את שטח הדירות הקיימות, לעיתים בצורה משמעותית.
מסיבה זו, יזם הבוחן היתכנות של פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה, צריך לשקף לבעלי הדירות כיצד ישתנה שטח הדירות, כדי שהם יוכלו להחליט באיזה מסלול לבחור.
